（朱道林）
中國農業(yè)大學土地科學與技術學院副院長、教授 朱道林
不動產估價的現(xiàn)實矛盾與未來趨勢
我國現(xiàn)階段的不動產估價行業(yè)，是伴隨改革開放的步伐發(fā)展起來的。自上世紀80年代改革開放以來，逐步由計劃經濟轉變?yōu)樯鐣髁x市場經濟，相應的土地制度、住房制度進行全面改革，國有企業(yè)全面改制，伴隨市場經濟的發(fā)展，為市場服務的不動產估價行業(yè)應運而生，并不斷發(fā)展壯大。過程是輝煌的，然而，道路也是曲折的。尤其在當前處于社會經濟飛速發(fā)展的轉型時期，既面臨著巨大挑戰(zhàn)，同樣也存在一系列機遇。因此，思考與探索轉型時期的估價行業(yè)發(fā)展方向，迎接挑戰(zhàn)，抓住機遇，迫在眉睫。我想，今天中國房地產估價師與房地產經紀人學會成立三十年之際，舉辦主題為“面向未來的估價發(fā)展”論壇，其意義也在于此。
一、轉型與發(fā)展時期不動產估價行業(yè)面臨的矛盾
就當前我國不動產估價行業(yè)的整體情況來看，面臨的主要矛盾有：
一是不動產估價領域部門壁壘由來已久。這主要是由長期以來部門分管引起的，不同部門分屬管理，各自為政，如土地、房地產、資產等不同估價領域分別需要針對不同部門的管理要求，對于估價機構和估價師來說就需要應對這些要求。
二是市場競爭參差不齊，惡性競爭愈演愈烈。隨著不動產估價業(yè)務的發(fā)展與演變，估價服務的形式化、同質化日趨嚴重，尤其隨著估價機構日益膨脹，而估價市場需求的增長卻非常有限，進而競爭日趨激烈，甚至出現(xiàn)機構越大、越按照技術標準、越遵循行業(yè)準則的機構反而競爭不過小機構的現(xiàn)象，因為小機構的違規(guī)成本更低。這種惡性競爭將嚴重制約行業(yè)的健康發(fā)展。
三是估價技術與服務水平有待提高，算價多于估價。我們都知道不動產估價是為特定目的評估不動產的特定權益于特定時間的價值的藝術或科學，所謂“科學”就是需要遵循科學理論與方法，所謂“藝術”實際是評估價格判斷的專業(yè)能力，這需要估價師具備長期的經驗積累、深厚的專業(yè)知識、深入的市場調查及精湛的市場判斷等，進而才能估算出客觀合理的市場價格，并遵循估價技術標準、采用科學方法進行測算，我們稱之為“大膽的假設，小心地求證”。而現(xiàn)實中，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的估價報告，雖然寫的很厚，雖然算的很精確（有的甚至精確到小數(shù)點若干位，但往往其小數(shù)點前面就錯了），雖然符合技術規(guī)程，但是，當你想看看其得出評估價格的判斷依據、想找到評估價格的市場狀況時，卻很難找到；盡管許多估價報告在影響因素分析部分寫了幾十頁，然而你卻找不到真正影響其價格判斷與確定的因素究竟是什么；盡管報告中估價過程、估價方法描述的很細致，很符合技術規(guī)范的要求，然而你會發(fā)現(xiàn)當不同估價方法的估價結果出現(xiàn)較大差異時，從其估價報告的分析中根本找不到價格差距的合適原因及理由。我把這種現(xiàn)象稱為“算價”而不是“估價”，即只是按照技術規(guī)程和方法把價格“算”出來了，而“估”價的判斷與分析基本沒有。也有很多估價機構的同志在訴苦，說我們的報告都是按照國家的技術規(guī)范、技術標準、報告格式撰寫的，為什么總是得不到高分？甚至還會出現(xiàn)不合格報告？我告訴他，估價報告符合國家的技術規(guī)范、技術標準、報告格式，那是最低標準，不符合就是不合格。而真正好的估價報告，必須為讀報告、用報告的人提供價格判斷的清晰而正確的依據，要讓用報告、讀報告的人信服你的判斷，信服你確定的價格，要證明你的價格判斷是符合當時當?shù)氐氖袌鏊降摹?/span>
四是服務政府多于服務企業(yè)，程序性需求多于市場需求。嚴格來說，不動產估價作為專業(yè)的技術服務，無論是政府需求還是企業(yè)需求，只要有需求我們都應該提供專業(yè)化的服務，不應該有所區(qū)分。但是由于不同需求主體的技術服務側重點不同，進而導致估價機構技術水平和服務能力的差異。比如有些估價需求往往是程序性的，即估價機構提供的估價報告主要是作為審查報批的程序要件，而對價格水平的高低、合理與否等要求不高，只要提供個蓋章簽字的估價報告就能解決問題。一些機構在長期承擔這類業(yè)務過程也就養(yǎng)成了不研究市場、不關注價格水平的習慣，導致不同機構技術水平的高低無法體現(xiàn)在業(yè)務水平上，甚至形成了行業(yè)惰性。而真正的市場需求，則主要關注的是市場狀況的判斷，是市場價格的準確分析，甚至幫助委托方參與競價談判，協(xié)助委托方采取有效的競爭策略等，相信隨著我國市場經濟的發(fā)展，這種真正的市場服務需求會越來越多，當然提供這種真正的市場服務也就要求更高的專業(yè)水準。
五是AI技術沖擊帶來的“憂”（焦慮）與“優(yōu)”（優(yōu)化）。隨著AI技術的快速發(fā)展，一些人認為AI會取代估價師，因此感到憂慮；一些人認為利用AI可以實現(xiàn)更高水平的估價，許多估價機構或估價已經在積極學習與運用AI，并取得成效。無論哪種觀點，AI時代已經到來，不動產估價行業(yè)必將迎接其可能的沖擊與挑戰(zhàn)。
六是轉型時期宏觀經濟與市場低迷，業(yè)務需求萎縮等。與前面的問題相比，這主要是宏觀經濟的變化引起的，屬于外因。然而，正是由于其屬于外因，是我們不可掌控的，更需要正確應對。
二、行業(yè)發(fā)展存在的機遇
總的來說，我國房地產市場快速發(fā)展的時代已經過去，已經進入存量時代，我們必須要轉型與適應房地產市場平穩(wěn)發(fā)展期，適應存量時代的市場化服務需求。
不動產估價行業(yè)作為專業(yè)的市場服務領域，其市場需求永遠是不可改變的。因為人類永遠需要住在房子里，永遠離不開經濟活動，因此只要地球上還有人，只要人類還住在房子里，不動產估價就一定有市場。即使是在AI大模型時代，只要及時轉型不被AI替代，乃至學會充分利用AI，就一定能得到發(fā)展。當然，必須學會轉型，必須要主動適應市場需求，主動追求市場需求，主動轉變服務方式，及時跟上新技術發(fā)展的步伐，這才是唯一的出路。
越是艱苦的形勢，越需要我們發(fā)揮智慧，轉型發(fā)展。無論是市場上行還是下行，估價服務都有相應的需求。在市場上行時有房地產投資的需求，在市場下行時有企業(yè)破產、倒閉的資產重組和資產核算需求，這都需要估價行業(yè)發(fā)揮專業(yè)作用。機遇永遠存在，問題的關鍵是我們必須學會抓住機遇。
三、適應轉型發(fā)展的不動產估價行業(yè)未來趨勢
困難是艱巨的！但是越是有困難的地方就越有挑戰(zhàn)，凡是能夠把握趨勢的才能抓住機遇，實現(xiàn)新的輝煌。
（一）堅持理論至上，不斷提升估價技術服務能力
不動產估價專業(yè)人員需要在長期經驗積累的基礎上，調查市場、認識市場、判斷市場、把握市場，最后求證價格。估價是專業(yè)性判斷，要堅持市場博弈決定價格的邏輯關系，即在供求關系中分析和判斷價格，市場比較法的重要性就在于此。除了考慮市場供求關系的影響外，還需要考慮市場不理性可能帶來的問題。如何克服市場不理性評估一個相對客觀合理的市場水平下的價格，收益法能夠解決此類問題。因此，應根據不同的市場情況，適用不同的估價方法，這就需要理論的判斷。估價方法選擇與應用，不簡單是由于有市場案例就選用市場比較法，有收益就選用收益還原法。這是一個需要思考的重要問題。
比如，我們究竟如何判斷所評估的土地或不動產價格的合理性？這就需要從理論上進行分析，任何專業(yè)分析必須要考慮理論邏輯。長期以來在房地產快速發(fā)展時期，土地價格不斷上漲，很多人就認為土地越貴越好，因為地價高地方政府可以獲得更高的土地財政，房地產開發(fā)商可以賣更高的房價；而對于用地者及買房者來說呢，價格高就是更高的成本。那么，究竟價格多高合理呢？要回答好這個問題，只能從理論上進行分析。我在《土地經濟學論綱》一書中提出一個定理：在完全競爭市場條件下土地價格最終來源于土地產出品價格。土地價格并不是越高越好，因為，土地作為生產要素，其價格對賣者是財產收入，而對買者則是生產成本。從土地經濟學角度而言，土地作為生產要素，其價格最終取決于土地利用能力，取決于土地產出品價格，土地價格是其可能產生的預期收益的購買價格。這是由土地作為生產要素，其購買價格就是生產成本，只能由生產或經營產出獲得回報，無論是用于生產的土地，還是用于投資的土地，無不如此。
這一理論在古典經濟學中就得到重視。威廉·配第在《賦稅論》中提出“土地是財富之母，而勞動則為其父”。土地的價值，取決于該土地所生產的產品量對為生產這些產品而投下的簡單勞動的比例的大小。亞當·斯密在《國富論》“論商品價格的組成部分”中提出：無論在什么社會，商品價格歸根到底都分解為那（地租、工資和利潤）三個部分或其中之一。地租成為商品價格構成部分的方式是和工資與利潤不同的。工資和利潤的高低是價格高低的原因，而地租的高低卻是價格高低的結果。
馬克思在《資本論》第七篇“各種收入及其源泉”第四十八章“三位一體公式”中，從三大生產要素的角度，提出“資本—利潤，土地—地租，勞動—工資，這就是把社會生產過程的一切秘密包括在內的三位一體的公式”，本質上也說明土地價格來源于土地產出品價格，取決于土地作為生產要素，對產出的分配關系。
這一理論不僅能解釋地價高低的合理性問題，還可以解釋很多現(xiàn)實問題。比如，為什么同一個區(qū)位不同用地類型的地塊之間存在巨大價格差異？乃至同一塊地用于不同的用途也會有不同的價格？因為用途不同，產出不同，產出不同決定了價格不同。為什么住宅地價炒的很高，而商業(yè)、工業(yè)地價始終炒不起來？因為住宅地價炒的高的是預期，一旦預期下行總有人會賠回來；而商業(yè)、工業(yè)都是產業(yè)用地，其產業(yè)產出決定了其價格水平，不可能炒起來。為什么僅靠賣地不可能實現(xiàn)經濟增長？很簡單，只有存在著實體經濟需求，即存在著產業(yè)發(fā)展的需求，土地作為生產要素，及時提供給產業(yè)使用，才能支撐經濟發(fā)展；否則如果沒有實體經濟需求，一是地賣不出去，即使賣出去也可能停留在中間開發(fā)環(huán)節(jié)，因此就不可能實現(xiàn)經濟增長。當前經濟發(fā)展受滯，很多地方財政捉襟見肘，按道理可以盡快賣地實現(xiàn)經濟發(fā)展、支撐地方財政啊，為什么不賣呢？不是不賣，而賣不掉；為什么賣不掉？因為沒有產業(yè)需求，就這么簡單。
由此可見，準確掌握理論的重要性。估價師作為專業(yè)人士，必須具備較高的理論水平。
（二）服務好政府需求，更須服務好市場與企業(yè)需求
首先要服務好政府，不管是土地估價、房地產估價，還是其他不動產估價，政府的業(yè)務都占據一定份額；同時也要服務企業(yè)，市場需求、企業(yè)需求不容忽視，為企業(yè)當參謀，為其提供價格決策參考，以及其他市場活動中的專業(yè)化服務。房地產估價要滿足價值需求，取得競爭優(yōu)勢，提升業(yè)務能力是關鍵。
（三）重視技術賦能，提升“卡脖子”本領
AI、大數(shù)據、系統(tǒng)平臺（數(shù)據資產）等科技已經成為重要基礎。對公司員工而言，AI等新技術的應用賦能，有助于提升技術競爭力；對機構而言，AI可以提升技術層次，節(jié)約人員成本，提升技術競爭力是提升未來競爭優(yōu)勢的關鍵。
謝謝大家！