嘉賓觀點(diǎn)摘要
深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司執(zhí)行董事，瑞聯(lián)平臺(tái)創(chuàng)始人 李 娜
心之所向、素履以往——用創(chuàng)新詮釋估價(jià)行業(yè)的未來(lái)
觀點(diǎn)摘要：（1）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)30年輝煌發(fā)展之路彰顯了其專(zhuān)業(yè)價(jià)值，估價(jià)理論體系與人才建設(shè)推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，同時(shí)在保障交易公平合理、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)公平正義、推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。（2）當(dāng)前，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)范圍不斷拓展，但市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型仍任重道遠(yuǎn)，同時(shí)行業(yè)青年人才匱乏、復(fù)合型人才短缺、梯隊(duì)建設(shè)滯后等人才問(wèn)題突出。（3）對(duì)國(guó)際上眾多房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)新秀進(jìn)行深入剖析之后，總結(jié)了國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)：一是中小機(jī)構(gòu)深耕細(xì)分領(lǐng)域，做到專(zhuān)精特新；二是數(shù)字化、智能化應(yīng)用不斷加深；三是注重跨學(xué)科人才的引進(jìn)與整合，打造復(fù)合型團(tuán)隊(duì)；四是平臺(tái)化發(fā)展，持續(xù)優(yōu)化客戶體驗(yàn)；五是拓展綠色低碳等新興估價(jià)業(yè)務(wù)，推動(dòng)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展；六是始終以客戶需求為導(dǎo)向，提供創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。（4）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)圍繞國(guó)家戰(zhàn)略引領(lǐng)與行業(yè)發(fā)展要求，通過(guò)構(gòu)建智能化的估價(jià)平臺(tái)、打造高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍、創(chuàng)新多元化產(chǎn)品和服務(wù)、優(yōu)化高效的組織架構(gòu)，在新時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，迎接更加光明的未來(lái)。
中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院副院長(zhǎng)、教授 朱道林
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)矛盾與未來(lái)趨勢(shì)
觀點(diǎn)摘要：（1）現(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，是伴隨改革開(kāi)放的步伐發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)前處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的轉(zhuǎn)型時(shí)期，既面臨著巨大的挑戰(zhàn)，同樣存在一系列機(jī)遇。因此，思考與探索轉(zhuǎn)型時(shí)期的估價(jià)行業(yè)發(fā)展方向，迎接挑戰(zhàn)，抓住機(jī)遇，迫在眉睫。（2）不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的矛盾：土地、房地產(chǎn)、資產(chǎn)等估價(jià)領(lǐng)域部門(mén)壁壘由來(lái)已久；市場(chǎng)參差不齊，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈；估價(jià)技術(shù)與服務(wù)水平有待提高，算價(jià)多于估價(jià)；服務(wù)政府多于服務(wù)企業(yè)，程序性需求重于市場(chǎng)需求；AI技術(shù)帶來(lái)沖擊；轉(zhuǎn)型時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)低迷，業(yè)務(wù)需求萎縮等。（3）房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)代早已過(guò)去，在當(dāng)前AI大模型時(shí)代，只有轉(zhuǎn)型發(fā)展，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求，主動(dòng)追求市場(chǎng)需求，主動(dòng)轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，才是唯一出路。只要地球還有人，只要人類(lèi)還住在房子里，房地產(chǎn)估價(jià)就一定有市場(chǎng)。（4）行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)：一是堅(jiān)持理論至上，提升估價(jià)能力。在長(zhǎng)期積累的基礎(chǔ)上調(diào)查市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)、判斷市場(chǎng)、把握市場(chǎng)、求證價(jià)格。在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，土地價(jià)格最終來(lái)源于土地產(chǎn)出品價(jià)格。二是服務(wù)好政府需求，更須服務(wù)好市場(chǎng)及企業(yè)需求，滿足價(jià)值需求，提升業(yè)務(wù)能力是關(guān)鍵。三是重視技術(shù)賦能的理念，AI、大數(shù)據(jù)、系統(tǒng)平臺(tái)（數(shù)據(jù)資產(chǎn)）已成為基礎(chǔ)，提升技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力是提升未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)創(chuàng)會(huì)理事長(zhǎng) 卓輝華
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)新情況、新趨勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)借鑒
觀點(diǎn)摘要：（1）臺(tái)灣地區(qū)估價(jià)師在房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何周期都有業(yè)務(wù)做，即使在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，也有大量的不良資產(chǎn)處置、資產(chǎn)證券化、企業(yè)重組和并購(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)。（2）臺(tái)灣地區(qū)估價(jià)新情況、新趨勢(shì)：一是推動(dòng)法定估價(jià)業(yè)務(wù)，包括公有財(cái)產(chǎn)價(jià)格、土地征收、容積移轉(zhuǎn)、土地開(kāi)發(fā)權(quán)益分配等；二是建立估價(jià)審議制度，由相關(guān)估價(jià)委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告提出意見(jiàn)；三是通過(guò)仲裁處理價(jià)格紛爭(zhēng)，由相關(guān)當(dāng)事人遴選估價(jià)師擔(dān)任仲裁人來(lái)調(diào)解爭(zhēng)議；四是擬定估價(jià)技術(shù)公報(bào)，包括職業(yè)道德規(guī)范、估價(jià)報(bào)告示范文本等。（3）1998年10月臺(tái)灣地區(qū)發(fā)布《都市更新條例》，土地稀缺使得都市更新成為建筑開(kāi)發(fā)的主要土地來(lái)源，都市更新相關(guān)價(jià)值評(píng)估需要委托不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師。（4）科技是為估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士提升估價(jià)效率的重要輔助工具，希望估價(jià)師時(shí)刻回歸初心與使命，公正客觀專(zhuān)業(yè)估價(jià)，成為專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、爭(zhēng)議仲裁人等，運(yùn)用高質(zhì)量的估價(jià)專(zhuān)業(yè)服務(wù)創(chuàng)造公眾利益、社會(huì)信任、產(chǎn)業(yè)品牌。
永業(yè)行土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記 潘世炳
把握重大政策機(jī)遇 推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估轉(zhuǎn)型升級(jí)
觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)下行壓力顯著增強(qiáng)，外部環(huán)境更加復(fù)雜，國(guó)內(nèi)有效需求依然不足，經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)仍需鞏固，但長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒(méi)有變。特別是2024年9月26日中央政治局會(huì)議指出，有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策，為行業(yè)發(fā)展提供了新的方向和機(jī)遇。（2）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)立足新階段，洞悉政策內(nèi)涵，把握發(fā)展趨勢(shì)，聚焦存量盤(pán)活、城市更新、老舊小區(qū)改造、綠色低碳、生態(tài)價(jià)值、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等領(lǐng)域開(kāi)拓新的估價(jià)和咨詢業(yè)務(wù)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)需優(yōu)化和提升管理水平，強(qiáng)化市場(chǎng)、管理、風(fēng)控、技術(shù)、信息、文化“六位一體”企業(yè)管理模式，以人為本，提升研發(fā)實(shí)力、推動(dòng)行業(yè)交流、加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型、樹(shù)立品牌形象、加強(qiáng)文化建設(shè)等，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
上海富申評(píng)估咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng) 樊 蕓
破除體制機(jī)制障礙 拓展城市更新與估價(jià)服務(wù)新領(lǐng)域
觀點(diǎn)摘要：（1）城市更新是城市發(fā)展的永恒主題，也是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)始終關(guān)注的話題。（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參與新形勢(shì)下的城市更新面臨一些問(wèn)題，包括政府主管部門(mén)觀念有待調(diào)整、協(xié)同機(jī)制有待加強(qiáng)、主動(dòng)性不夠，以及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)邊緣化趨勢(shì)。（3）未來(lái)發(fā)展幾點(diǎn)建議：一是政府主管部門(mén)進(jìn)一步調(diào)整理念，明確城市更新必須有第三方市場(chǎng)主體參與；二是加強(qiáng)協(xié)同機(jī)制，形成聚焦城市更新的合力；三是釋放更多制度紅利，支持房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參與城市更新；四是推動(dòng)中央事權(quán)改革成果，反哺整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)；五是協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)主動(dòng)作為，進(jìn)一步轉(zhuǎn)化調(diào)研成果，落地見(jiàn)效。
北京仁達(dá)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司名譽(yù)董事長(zhǎng) 閆旭東
向內(nèi)而生 向遠(yuǎn)而行 面向未來(lái)估價(jià)發(fā)展的幾點(diǎn)思考
觀點(diǎn)摘要：（1）回望過(guò)去，改革開(kāi)放波瀾壯闊，土地有償使用制度改革、住房體制改革、國(guó)企改制、物權(quán)法實(shí)施等為估價(jià)行業(yè)發(fā)展提供了蓬勃?jiǎng)恿?。全?guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)總值約600萬(wàn)億，機(jī)會(huì)巨大。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，整體需求下降，國(guó)家和社會(huì)對(duì)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度加大，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)顯露，數(shù)字化趨勢(shì)，擠壓了房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)空間。（2）在面對(duì)困難和迷茫的時(shí)候，想要活下來(lái)，只有靠自己。向外，是依靠外部環(huán)境的向好和托舉；向內(nèi)，是依賴內(nèi)部機(jī)制的完善與變革，即通過(guò)管理提效激發(fā)企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力，重塑企業(yè)文化、健全組織、創(chuàng)新工作模式，同時(shí)外拓內(nèi)修，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。（3）從美國(guó)估價(jià)行業(yè)數(shù)字化趨勢(shì)來(lái)看，估價(jià)業(yè)務(wù)委托、估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)、案例選取和核驗(yàn)、成本參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果校驗(yàn)、估價(jià)報(bào)告評(píng)審等全流程均實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化，數(shù)據(jù)科技對(duì)評(píng)估行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在提高評(píng)估效率、優(yōu)化評(píng)估過(guò)程、增強(qiáng)評(píng)估的準(zhǔn)確性和客觀性。（4）面向未來(lái)，估價(jià)底層邏輯發(fā)生變化：從單一的價(jià)值評(píng)估到房地產(chǎn)全方面評(píng)價(jià)，從單一時(shí)點(diǎn)到全生命周期，從關(guān)注市場(chǎng)價(jià)值到考慮收益價(jià)值，從偏重比較法到更看重收益法，從現(xiàn)時(shí)估價(jià)到貸后重估、處置估價(jià)等，從關(guān)注評(píng)估結(jié)果的合理性到評(píng)估程序的合規(guī)性。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要運(yùn)用數(shù)據(jù)科技手段，進(jìn)行流程再造。
河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司董事長(zhǎng) 丁金禮
“專(zhuān)、精、靈”是中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生存發(fā)展之路
觀點(diǎn)摘要：（1）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)是提供估價(jià)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備一定的“產(chǎn)、學(xué)、研”能力。一是生產(chǎn)能力，指出具報(bào)告、收取評(píng)估費(fèi)，是區(qū)分機(jī)構(gòu)大小的重要標(biāo)志；二是學(xué)習(xí)能力，包括學(xué)習(xí)準(zhǔn)則、估價(jià)原理方法和其他相關(guān)知識(shí)，是區(qū)分機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)水平的標(biāo)志；三是研發(fā)能力，指研究估價(jià)參數(shù)，研發(fā)延伸業(yè)務(wù)，創(chuàng)新新興項(xiàng)目，是區(qū)分機(jī)構(gòu)是否“強(qiáng)”的主要標(biāo)志。（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要面對(duì)、解決的問(wèn)題：一是部分機(jī)構(gòu)重視營(yíng)銷(xiāo)，輕視市場(chǎng)資料研究；二是關(guān)注經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)排名，未能體現(xiàn)估價(jià)本質(zhì)；三是片面理解報(bào)告質(zhì)量，套版實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)；四是部分機(jī)構(gòu)缺乏預(yù)期，影響未來(lái)發(fā)展布局。（3）中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的特征：一是所在地城市規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿θ?；二是機(jī)構(gòu)人員數(shù)量少，辦公場(chǎng)所不夠大；三是地域分布廣泛，市場(chǎng)不可或缺。（4）中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要真正改變觀念：一是改變執(zhí)業(yè)理念，專(zhuān)業(yè)才能持久；二是培養(yǎng)總監(jiān)人才，保證估價(jià)質(zhì)量；三是部分機(jī)構(gòu)營(yíng)收低迷，適時(shí)整合有利發(fā)展。（5）中小房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展，應(yīng)避開(kāi)大機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)輻射的影響，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。一要靈，體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)靈敏，承攬業(yè)務(wù)迅速；但房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的“靈”需要修正，要有底線。二要專(zhuān)，體現(xiàn)在對(duì)某些業(yè)務(wù)領(lǐng)域“專(zhuān)有”，對(duì)市場(chǎng)研究有“特長(zhǎng)”；估價(jià)機(jī)構(gòu)做“專(zhuān)”應(yīng)發(fā)揮地利優(yōu)勢(shì)，研究專(zhuān)項(xiàng)估價(jià)，搜集分析資料，甚至可以做專(zhuān)家輔助人。三要精，體現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)“技術(shù)精”、拓展業(yè)務(wù)“思路清”、創(chuàng)新業(yè)務(wù)“研發(fā)精”；中小機(jī)構(gòu)做到“精”需要具備的條件包括企業(yè)文化“崇尚精”、從業(yè)人員“能力強(qiáng)”、激勵(lì)具有“適用性”。
深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng) 駱曉紅
大型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的未來(lái)發(fā)展
觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前，國(guó)際大環(huán)境、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代、資產(chǎn)負(fù)債表衰退等環(huán)境與形勢(shì)變化給大型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)挑戰(zhàn)，面臨供給、需求、擴(kuò)張、管理、創(chuàng)新、人才和傳承等七個(gè)方面的問(wèn)題。（2）“五大行”發(fā)展經(jīng)驗(yàn)：均是百年老店，專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、服務(wù)領(lǐng)域廣泛，注重人才建設(shè)、品牌宣傳、研發(fā)投入和本土化發(fā)展等。（3）大型資產(chǎn)評(píng)估公司發(fā)展經(jīng)驗(yàn)：有獨(dú)特的行業(yè)背景，集中于北京、上海、深圳三個(gè)城市，擴(kuò)張模式包括設(shè)立子公司或分公司，專(zhuān)業(yè)能力以會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)為基礎(chǔ)，服務(wù)行業(yè)領(lǐng)域跨度大等。（4）大型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)成功發(fā)展的因素包括“天時(shí)”“地利”“人和”三方面，即發(fā)展起步時(shí)間較早、集中于北上深三個(gè)經(jīng)濟(jì)總量高的城市、聚集了素質(zhì)較高的人才。（5）大型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展的思考：一要活在當(dāng)下，降本增效、開(kāi)源節(jié)流、練好內(nèi)功、夯實(shí)基礎(chǔ)。二要謀劃未來(lái)，包括制定發(fā)展戰(zhàn)略、加強(qiáng)人才建設(shè)、提升專(zhuān)業(yè)能力、完善公司治理、圍繞客戶需求擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域、合作并購(gòu)、科技賦能、研發(fā)創(chuàng)新、傳承發(fā)展。
「聯(lián)城行」首席創(chuàng)始合伙人，上海聯(lián)城房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng) 許 軍
估價(jià)專(zhuān)業(yè)的價(jià)值與未來(lái)
觀點(diǎn)摘要：（1）房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)的五種核心價(jià)值，包括滿足社會(huì)發(fā)展需求、專(zhuān)業(yè)獨(dú)立不依附、充滿活力與生機(jī)、因?qū)I(yè)而受尊敬和積累知本的長(zhǎng)期價(jià)值，分別對(duì)應(yīng)馬斯洛需求層次理論中的生存需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實(shí)現(xiàn)。（2）識(shí)別五種核心價(jià)值是為了堅(jiān)定專(zhuān)業(yè)信心，并辨識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)未來(lái)發(fā)展方向：一是緊緊圍繞社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的根本需求；二是堅(jiān)持做真實(shí)價(jià)值的朋友，獨(dú)立判斷，客觀評(píng)價(jià)；三是與時(shí)俱進(jìn)，研究新技術(shù)、新模式，創(chuàng)新發(fā)展；四是深耕專(zhuān)業(yè)和鉆研精神，敢于做正確而難的事；五是尊重知本的邏輯，尊重人才，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，傳承專(zhuān)業(yè)，傳承企業(yè)。（3）本質(zhì)上，房地產(chǎn)既不是投資品，也不是消費(fèi)品，而是一種生產(chǎn)要素。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是圍繞房地產(chǎn)/土地/自然資源這一重要的生產(chǎn)要素而展開(kāi)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)，是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要組成部分。我國(guó)服務(wù)業(yè)的發(fā)展是不充分與不均衡的，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的占比提升空間巨大。（4）當(dāng)下房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正在呈現(xiàn)的三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：一是新模式，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)要圍繞房地產(chǎn)資源的要素利用效率的提升，成為創(chuàng)新型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要組成。二是新服務(wù)，即以城市更新、自然資源領(lǐng)域?yàn)榇淼亩鄬?zhuān)業(yè)集成與全周期服務(wù)。三是新技術(shù)，即以AI為代表的技術(shù)革命帶來(lái)行業(yè)變革。（5）估價(jià)機(jī)構(gòu)為適應(yīng)新模式、新服務(wù)、新技術(shù)，要培養(yǎng)“新估價(jià)師”，打造“新組織”。新估價(jià)師，應(yīng)以新技術(shù)的應(yīng)用能力為衡量；新組織，應(yīng)以現(xiàn)代企業(yè)制度先進(jìn)性為衡量。
清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、博士生導(dǎo)師 吳 璟
建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)化及其價(jià)值評(píng)估
觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前，數(shù)據(jù)已經(jīng)成為和土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)并列的第五項(xiàng)生產(chǎn)要素。我國(guó)建筑領(lǐng)域信息化、數(shù)字化起步早、投入大，BIM、IoT、數(shù)字孿生等技術(shù)在建筑領(lǐng)域快速興起并日趨廣泛應(yīng)用，使得建筑尤其是收益型物業(yè)成為數(shù)據(jù)“富礦”。（2）建筑數(shù)據(jù)的作用在建筑物全生命周期管理過(guò)程中得到體現(xiàn)并日趨強(qiáng)化，數(shù)據(jù)要素的應(yīng)用成為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵性機(jī)會(huì)。（3）率先在收益型物業(yè)領(lǐng)域推動(dòng)建造數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表不僅具備現(xiàn)實(shí)可行性，更是構(gòu)建與新質(zhì)生產(chǎn)力相適應(yīng)的新型生產(chǎn)關(guān)系的要求。（4）“增量分析法”形式的收益法最適合用于評(píng)估收益型物業(yè)建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)方面具有先天優(yōu)勢(shì)。基于收益法評(píng)估收益型物業(yè)建筑數(shù)據(jù)資產(chǎn)價(jià)值仍存在一系列技術(shù)難題，亟待依托試點(diǎn)項(xiàng)目集中研究解決。
上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 楊 斌
面向未來(lái)的城市更新評(píng)估咨詢服務(wù)
觀點(diǎn)摘要：（1）新時(shí)期城市更新高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)帶來(lái)一系列新挑戰(zhàn)，但也產(chǎn)生了專(zhuān)業(yè)服務(wù)的新需求。上海創(chuàng)新提出了責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師和責(zé)任評(píng)估師“三師聯(lián)創(chuàng)”機(jī)制，推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展。（2）房地產(chǎn)估價(jià)師在識(shí)別低效利用、感知價(jià)值、關(guān)注房地產(chǎn)權(quán)益、熟悉政策、經(jīng)濟(jì)評(píng)估等方面的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，能夠勝任城市更新中責(zé)任評(píng)估師的工作職責(zé)。（3）城市更新中評(píng)估咨詢的業(yè)務(wù)方向，包括謀劃計(jì)劃階段的調(diào)查評(píng)價(jià)和更新單元識(shí)別、功能定位和更新方案編制、專(zhuān)題研究、產(chǎn)權(quán)歸集方案和可行性研究、社會(huì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)可行性分析、多目標(biāo)綜合評(píng)價(jià)；開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的房屋征收評(píng)估、土地出讓、補(bǔ)地價(jià)評(píng)估、抵押融資評(píng)估等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，以及成本控制，為專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)借款等進(jìn)行可行性分析；運(yùn)營(yíng)階段的租金評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)證券化評(píng)估、退出價(jià)值評(píng)估，以及定位策劃、投資分析評(píng)價(jià)等；更新項(xiàng)目的后評(píng)估與監(jiān)測(cè)，開(kāi)啟新一輪的評(píng)價(jià)。（4）房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估測(cè)算、投資分析、協(xié)作溝通以及報(bào)告制作等方面積極提升能力，主動(dòng)迎接與承擔(dān)城市更新等各領(lǐng)域?qū)?zhuān)業(yè)服務(wù)的需求。
圓桌對(duì)話：未來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展暢想
主持人：王波（深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)）
對(duì)話嘉賓：
高喜善（北京首佳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)）
胡 峰（戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理）
李秀榮（廈門(mén)均達(dá)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)）
李華勇（深圳市國(guó)房土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理)
王云松 (海南正理房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司總經(jīng)理)
常忠文（安徽中安房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司總經(jīng)理）
王 波：（1）30年房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展，從業(yè)者感到受益匪淺。我們的理論基礎(chǔ)、知識(shí)積累、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和寫(xiě)作功底都來(lái)源于房地產(chǎn)估價(jià)，必須要加強(qiáng)知識(shí)研究，把估價(jià)當(dāng)做終身職業(yè)。（2）未來(lái)已來(lái)，人工智能將會(huì)極大的沖擊各行各業(yè)，估價(jià)行業(yè)也不例外。當(dāng)前，很多自媒體從業(yè)人員并不懂房地產(chǎn)，估價(jià)師有天然專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)學(xué)會(huì)對(duì)外宣傳自己、宣傳行業(yè)，用自身專(zhuān)業(yè)影響客戶、影響社會(huì)。（3）估價(jià)行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)、科技進(jìn)步三個(gè)方面的轉(zhuǎn)變，年輕估價(jià)師應(yīng)更好應(yīng)用AI，未來(lái)估價(jià)業(yè)務(wù)還有很多拓展和延伸空間。
高喜善：（1）這次會(huì)議意義重大，參與者深感時(shí)代變遷，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)正面臨行業(yè)內(nèi)卷的局面，需圍繞估價(jià)的核心邏輯，積極拓展城市更新等領(lǐng)域的相關(guān)估價(jià)服務(wù)。（2）城中村改造是當(dāng)前需高度關(guān)注的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，國(guó)家和地方出臺(tái)了一系列政策推動(dòng)城中村改造，其巨大的空間為估價(jià)師提供了許多機(jī)會(huì)。（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)需結(jié)合客戶需求，積極參與其中，掌握影響價(jià)值的核心因素和變化規(guī)律，提供深度顧問(wèn)服務(wù)并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，以在房地產(chǎn)以舊換新的大潮中尋求發(fā)展。
胡 峰：（1）房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)圍繞房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段（建設(shè)時(shí)期、存量市場(chǎng)、資本市場(chǎng)）提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，當(dāng)前仍處于初級(jí)階段，應(yīng)對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿信心。（2）新一輪科技革命對(duì)行業(yè)的沖擊是不可避免的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以更好運(yùn)用AI技術(shù)助力高質(zhì)量發(fā)展。未來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需重視數(shù)據(jù)價(jià)值，提升專(zhuān)業(yè)性和培養(yǎng)人才，“專(zhuān)業(yè)+人才”是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。（3）金融領(lǐng)域的評(píng)估將成為重要發(fā)展方向，涵蓋融資與交易等廣泛領(lǐng)域，其中銀行類(lèi)業(yè)務(wù)占比很大，資產(chǎn)證券化、公募REITs等也具備很大潛力。（4）估價(jià)行業(yè)應(yīng)充分利用評(píng)估資源，挖掘數(shù)據(jù)背后的價(jià)值。同時(shí)，努力提高自身社會(huì)地位和影響力，培養(yǎng)接班人，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量，為行業(yè)未來(lái)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
李秀榮：（1）人工智能不可能取代房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)價(jià)值，如估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘、與客戶一對(duì)一交流、工作經(jīng)驗(yàn)的積累等是技術(shù)不可替代的，可以利用新技術(shù)助力提升服務(wù)水平。（2）行業(yè)應(yīng)關(guān)注鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的評(píng)估需求，搭建評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)。（3）行業(yè)應(yīng)形成開(kāi)放合作、資源共享的模式，利用平臺(tái)降低成本、提升效率，推動(dòng)數(shù)據(jù)資產(chǎn)化，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。
李華勇：（1）未來(lái)估價(jià)機(jī)構(gòu)將深耕某一個(gè)領(lǐng)域?qū)?、精發(fā)展，估價(jià)師應(yīng)擁抱人工智能，創(chuàng)新服務(wù)模式和收費(fèi)方式，提供最高最佳利用分析，實(shí)現(xiàn)與客戶共贏。（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)需轉(zhuǎn)變思維，提供更多非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，探索發(fā)展合伙制模式。（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)可通過(guò)服務(wù)創(chuàng)新、細(xì)分領(lǐng)域深耕、業(yè)內(nèi)整合及跨界發(fā)展等方式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
王云松：（1）大中小估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)從傳統(tǒng)的評(píng)估業(yè)務(wù)走向咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)，估價(jià)業(yè)務(wù)會(huì)長(zhǎng)期存在，估價(jià)師也應(yīng)善用人工智能以保持競(jìng)爭(zhēng)力。（2）未來(lái)，人工智能可能會(huì)對(duì)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)一定的沖擊，但只是輔助的估價(jià)手段。（3）AI可能會(huì)替代部分估價(jià)師的工作，甚至改變行業(yè)生態(tài)，估價(jià)師需盡快且積極地使用人工智能。
常忠文：（1）估價(jià)是技術(shù)、藝術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合，人工智能可能會(huì)對(duì)簡(jiǎn)單的估價(jià)業(yè)務(wù)帶來(lái)影響，但是特殊的、個(gè)性化的、利益主體多元的業(yè)務(wù)仍需要專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師來(lái)完成。（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極擁抱人工智能來(lái)輔助決策。未來(lái)行業(yè)應(yīng)培養(yǎng)跨學(xué)科，既懂技術(shù)、又懂管理的復(fù)合型人才以應(yīng)對(duì)未來(lái)挑戰(zhàn)。（3）估價(jià)師應(yīng)依托專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，聚焦房地產(chǎn)估價(jià)、評(píng)價(jià)、咨詢?nèi)齻€(gè)領(lǐng)域，從房地產(chǎn)全生命周期管理出發(fā)，在金融、保險(xiǎn)、養(yǎng)老等國(guó)計(jì)民生領(lǐng)域發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。（4）面對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)受沖擊的現(xiàn)狀，應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，人類(lèi)社會(huì)還是人類(lèi)占主導(dǎo)。